Diese aktuelle Entscheidung des BGH (Urteil v. 14.11.2018 - VIII ZR 109/18) sollten die Vermieter/Eigentümer von Wohnungen/Häusern kennen, die ihren Mietern einen Gefallen tun möchten und die Kündbarkeit deren Objekte durch Verkauf an den neuen Eigentümer/Vermieter verhindern wollen.
Fall (stark verkürzt):
Die Beklagten (Mieter) mieteten im Jahr 1981 von einer der Rechtsvorgängerinnen der Kläger (=früheren Eigentümer) eine Wohnung.
Die Kläger (=neuen Eigentümer) erwarben die Wohnung. Der notarielle Kaufvertrag enthält unter anderem folgende Regelungen:
"§ 2 b) Übernahme von Belastungen, Rechten und Pflichten
[...]
(4) Dem Käufer ist ferner bekannt, dass im Hause "H. " eine Wohnung im Erdgeschoss an die Eheleute L. und M. D. vermietet ist (Vertragsbeginn 16.06.1981). Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen. Im Rahmen einer Wohnungsmodernisierung notwendige Vertragskündigung mit gleichzeitiger Versorgung/Umsetzung der Mieter in eine gleichwertige Wohnung im Bestand zu vergleichbaren Konditionen ist zulässig.
Begründung des Gerichts:
"Bei der in einem Kaufvertrag des Vermieters über ein Hausgrundstück enthaltenen Vereinbarung, wonach der Mieter einer Wohnung des Hauses ein lebenslanges Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sich um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter (hier: des Mieters) gemäß § 328 BGB. Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen."
Stellungnahme:
Vereinbaren der ehemalige Eigentümer und der neue Eigentümer im Kaufvertrag, dass die aktuellen Mieter im Objekt wohnen bleiben dürfen, so muss sich der neuen Eigentümer an diese Regelung halten.
Die Mieter können von dem neuen Eigentümer aus dieser Regelung verlangen, es zu unterlassen eine Kündigung auszusprechen. Es wird den Mietern somit eine eigenen Unterlassungsanspruchsgrundlage geschaffen, auf die sie sich berufen dürfen. Dies gilt sogleich als Ausschlussgrund für die Kündigung.
Festzuhalte ist hier jedoch, dass die oben genannten vertragliche Regelung auch Eingangstüren offen hält, wonach der neue Eigentümer doch kündigen darf (erhebliche Pflichtverletzungen durch Mieter), damit die Mieter nicht grenzenlos Pflichtverletzungen begehen. Eine außerordentliche Kündigung ist somit nicht ausgeschlossen.
Der neue Eigentümer wird sich nie auf Unkenntnis berufen können, da bei einer notarielle beurkundede Vereinbarung Kenntnis immer gegeben sein wird.
Genannt werden muss hier jedoch auch, dass die Mieter im oben genannten Fall seit mehr als über 30 Jahren das Objekt mieteten. Ob dies entscheidungserheblich war wird sich zeigen, wenn sich Mieter, die keine 30 Jahre ein Objekt mieteten, auf solche Vereinbarungen berufen.
Dr. Ramazan Efe